De gemiddelde wachttijd voor een woning in Amsterdam beweegt zich tussen 12 en 15 jaar. Als je als zo lang op een woning moet wachten, ben je geen jongere meer als je uiteindelijk aan de beurt bent. Dat moest dus veranderen.
In Amsterdam wordt jongeren een betere positie gegeven langs de volgende lijnen:
- verdeel woningen evenwichtiger
- bouw meer woningen voor jongeren
- vergroot de doorstroming
Op alle drie gaan we hieronder in. Daarna nog wat beeldende cijfers over de uitwerking hiervan bij De Key.
1. Evenwichtiger verdelen
De gemeenten zijn jaren geleden al aan de slag gegaan met de woonruimteverdeling. In die verdeling vormde ‘woonduur’ het belangrijkste criterium voor het verkrijgen van een woning. Dat is omgezet naar ‘inschrijfduur’. Daarmee zijn jongere woningzoekenden op een iets kleinere afstand gezet ten opzichte van zittende huurders. Later is hieraan toegevoegd dat huurders met een 5-jarig jongerencontract** hun inschrijfduur behouden en dus een betere kans krijgen op een volgende sociale huurwoning.
Maar de gemeenten gaan binnenkort nog een stap verder. Naast inschrijfduur worden ook andere criteria toegevoegd. Daarmee krijgen jongeren een nog betere kans op een woning. Dat geldt zowel voor jongeren die nog geen woning hebben als voor jongeren die al huren.
2. Meer bouwen
In het gemeentelijke programmaplan jongeren- en studentenhuisvesting 2019 – 2022 is een ambitieus bouwprogramma opgenomen van 2250 woningen per jaar in Amsterdam en de regio. Die ambitie lijkt te worden gehaald mede dankzij de inzet van de corporaties. Dat De Key hierin een grote bijdrage levert, toont de volgende grafiek:
Indicatie: oppervlakte starterswoningen 30 tot 50 m2,
oppervlakte studentenwoningen 20 tot 30 m2
Bij deze mooie productiecijfers moet wel worden opgemerkt dat de nieuwbouw voor studenten ongeveer wegvalt tegen de sloop van tijdelijke studentencomplexen. Voor studenten betekent deze bouwproductie dus geen uitbreiding van het aanbod. Dat geldt wel voor de overige starters.
3. Vergroot doorstroming
Als je jong bent, verandert je huisvestingsbehoefte vaak. Je wilt dus graag stappen zetten in je wooncarrière. Maar gedwongen door de woningschaarste blijft men steeds langer in een woning hangen. De doorstroming stagneert waardoor nieuwe woningzoekenden steeds minder kans op een woning hebben.
Op het gebied van de studentenhuisvesting leidde dat begin deze eeuw tot de introductie van het campuscontract. Na beëindiging van de studie, komt elke studentenwoning dus weer vrij voor een nieuwe student. Daarmee wordt voorkomen dat onderwijsinstellingen opleidingen moeten sluiten bij gebrek aan nieuwe studenten.
In feite ligt dezelfde overweging ten grondslag aan het jongerencontract. Dat zorgt er voor dat de stad toegankelijk blijft voor jongeren, ondanks de grote woningschaarste.
De Key is 4,5 jaar geleden gestart met het gebruik van het jongerencontract. Daaruit blijkt dat na 4,5 jaar 81% van de jongeren alweer een andere woonruimte heeft gevonden. Samen met de gemeente onderzoeken we waar deze jongeren naar toe zijn verhuisd. Het is daarbij aannemelijk dat een flink deel van de verhuizers inmiddels een inkomen heeft dat te hoog is om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning. We zijn natuurlijk nieuwsgierig waar alle vertrokken huurders nu wonen. In Amsterdam of erbuiten? In de vrije huursector of in een koopwoning? Daar hopen we de komende tijd meer zicht op te krijgen. Over een aantal ontwikkelingen bij De Key weten we inmiddels al wat meer.
Woningbezit van De Key
De optelsom van alle initiatieven leidt bij De Key stapsgewijs tot een andere huurderssamenstelling. Het aantal jongere huurders neemt toe. En dan met name in onze nieuwbouw. In bestaande wooncomplexen gaat het met zeer kleine stapjes. We verwachten wel dat de komende jaren in diverse complexen de grens van 10% jonge huurders (= jonger dan 33 jaar) voorzichtig wordt overschreden.
Simulatie ontwikkeling huurcontracten bij De Key
De Key heeft ruim 30.000 sociale huurwoningen waarvan het aandeel jongerencontracten stijgt richting 7000. Op de 165.000 Amsterdamse sociale huurwoningen lijkt dat nog steeds een druppel op een gloeiende plaat. Toch is dat niet zo, want inplaats van na gemiddeld 30 jaar komt een jongerenwoning nu na gemiddeld 3,5 jaar vrij. Het jaarlijks vrijkomende aanbod van woningen voor jongeren neemt daardoor spectaculair toe. Dat laat onderstaande simulatie zien.
Aantal contracten dat in één jaar bij De Key wordt afgesloten
In 2025 sluit De Key naar verwachting ca 8.000 huurcontracten. Dat is een stijging van zo’n 50% in tien jaar. Daarmee sluit De Key jaarlijks bijna net zo veel contracten als de andere corporaties bij elkaar. Het toont aan dat de koers van De Key daadwerkelijk effect heeft: jongere woningzoekenden krijgen steeds beter toegang tot een betaalbare woning in Amsterdam.
Weerstand
Niet iedereen is gelukkig met campus- en jongerencontracten. Dat is begrijpelijk, De Key maakt er liever ook geen gebruik van. Maar met de huidige woningschaarste is er geen keuze. Zonder dergelijke contracten komen jongeren pas na hun dertigste in aanmerking voor een woning. Dat wordt nu aanzienlijk vervroegd. En het grootste deel van de jongeren en studenten verlaat de woning al voordat de maximale huurtermijn is verlopen. Die zetten dan zelfstandig hun volgende stap op de woningmarkt.
Unieke Amsterdamse aanpak
Wat maakt de Amsterdamse aanpak nu zo uniek en evenwichtig? Van het begin af aan is het jongerencontract voorzien van flankerend beleid. In de woonruimteverdeling is – en wordt straks nog meer – de positie van jongeren versterkt. Dat geeft ze niet alleen een betere positie bij het verkrijgen van hun eerste sociale huurwoning. Het biedt voor jongeren met een jongerencontract ook een goede springplank naar een volgende sociale huurwoning als dat nodig is. En voor eventuele schrijnende situaties voorziet de woonruimteverdeling in een vangnet.
Waar ligt de grens?
De Key zet zich extra in voor woonstarters. Ook andere Amsterdamse corporaties bieden jongerencontracten, maar in iets mindere mate. Naar hoeveel jongerencontracten willen we voor de hele stad. Waar ligt de grens? Volgens de prestatieafspraken gaan we hier in 2021 naar kijken. Dan is er vermoedelijk voldoende ervaring opgedaan om (voorzichtige) conclusies te trekken.
Ik ga er van uit dat die grens beneden de 20% ligt. Dat dus minder dan 1 van de 5 sociale woningen wordt verhuurd met een jongerencontract. Wellicht ligt de grens een stuk lager omdat het jongerencontract heel goed blijkt te werken. En dat Amsterdam echt steeds toegankelijker wordt voor jongeren, ongeacht of deze jongeren nu uit Amsterdam of uit een andere gemeente komen. Dat zou toch een mooie uitkomst zijn!
* De Amsterdamse prestatieafspraken zijn ondertekend door de gemeente, de woningcorporaties en hun huurderskoepels
** Jongerencontracten kunnen alleen worden afgesloten als de huurder jonger is dan 28 jaar. Na vijf jaar eindigt het contract.