Een woningcorporatie kan voortbestaan als ze met de huuropbrengsten niet alleen haar woningen kan onderhouden maar ook blijft investeren in woningverbetering. Daarbij kan een corporatie groeien als er dan geld resteert om in nieuwbouw te investeren. Hoe zit dat met deze investeringen bij De Key? Hier de nieuwste cijfers.
Onze (concept) portefeuillestrategie voor de sociale huurwoningen (daeb) kijkt zeven jaar vooruit. Daaruit blijkt dat De Key jaarlijks ruim € 30 miljoen investeert in woningverbetering. In nieuwbouw wordt jaarlijks zo’n € 70 miljoen geïnvesteerd.
De nieuwbouw wordt geheel betaald uit verkoopopbrengsten. Uit deze opbrengsten blijft ook nog wat geld over om te investeren in woningverbetering. Eigenlijk zou dat niet moeten. Een gezonde corporatie zou woningverbetering volledig uit de woningexploitatie moeten kunnen financieren. Dat lukt dus nog niet. En er zijn nog meer uitdagingen. De noodzaak om te investeren in woningverbetering wordt de komende 20 jaar steeds groter. Dat geld is er gewoon niet. Hoe wordt dat opgelost?
Oplossingen
Dankzij de betere expoitatieresultaten uit nieuwbouw houdt De Key in de toekomst meer geld over voor verbetering van bestaande woningen. En door meer leningen af te lossen dan bij te lenen, wordt minder rente* betaald.
Maar voor de komende jaren is dat nog niet genoeg. Daarom is met de gemeente en Huurderskoepels afgesproken dat in Amsterdam de komende jaren de huurprijzen iets meer stijgen dan de inflatie. Zoiets doet pijn en kan niet ongelimiteerd blijven doorgaan. Maar voor nu kan het even niet anders.
Cijfers in vogelvlucht
In onderstaande schema’s staan de kasstromen voor onze investeringen. Tegenover € 924 miljoen aan uitgaven staan € 908 miljoen aan inkomsten. Dat is een tekort van € 16 miljoen, ondanks dat er € 55 miljoen binnenkomt uit verkoop van woningen aan de niet-daeb tak van de Key. Deze ‘verkochte’ woningen worden door De Key in de vrije sector verhuurd.
Gelukkig blijft door de nieuwbouw per saldo het aantal sociale huurwoningen bij De Key jaarlijks licht stijgen ondanks de sloop van veel tijdelijk gebouwde woningen.
En wat met de verduurzaming?
In onze meerjarenbegroting zijn helaas beperkte investeringen opgenomen voor verduurzaming. Op basis daarvan is De Key pas over een eeuw CO2-neutraal. Daar moeten we dus nog een oplossing voor vinden. In een volgende blog zal ik in ieder geval ingaan op welke stappen we al wel zetten.
.
* Op dit moment heeft De Key zo’n € 1,2 miljard aan leningen. De rente hiervoor is gelijk aan ca 30% van onze huurinkomsten
** ca 20% van onze huurinkomsten gaat op aan verhuurdersheffing en vennootschapsbelasting