Voor een bestuurder van een corporatie is deze vraag een hersenkraker. Natuurlijk is het sympathiek – en wellicht noodzakelijk – om de huren niet te verhogen. Maar de prijs daarvan is ook hoog. Dat kost De Key € 120 miljoen*. Gewoon door één jaar af te zien van de huurverhoging. Daarmee kan je extra onderhoud plegen of meer dan 1000 woningen verduurzamen. Of twee Vogelpunten ingrijpend verbeteren.
Het is nog maar een half jaar geleden dat de gemeente, de corporaties en hun huurderskoepels constateerden dat de financiële rek er bij de Amsterdamse corporaties uit is. Op grond daarvan zijn afspraken gemaakt over de jaarlijks noodzakelijk, maar ook pijnlijke, huurverhogingen. Moeten we dat terzijde schuiven omdat het Coronavirus veel mensen treft?
Maatwerk
Het antwoord van de Amsterdamse corporaties op de Coronacrisis was ‘maatwerk’. De huurders die hard worden getroffen door de Corona-crisis worden op maat geholpen. Alle huurders zijn over dit aanbod geïnformeerd. Bij De Key hebben 220 huurders van woonruimte hierover contact met ons opgenomen. Dat is minder dan 1% van onze huurders. Dat lage aantal sluit aan bij onze verwachtingen. Dat komt omdat het grootste deel van onze huurders een stabiel inkomen heeft uit werk, uitkering of pensioen. Hun inkomen is overigens niet ruim; daarom ontvangt de helft van onze huurders huurtoeslag. Dat neemt niet weg dat er ook ondernemende huurders zijn die bijvoorbeeld als ZZP-er hard worden getroffen. Zij kunnen veelal ook een beroep doen op inkomensondersteuning van de overheid.
Hoe helpt De Key deze huurders op maat? Dat is op dezelfde manier als we ook al deden voordat de Coronacrisis uitbrak. Dat begint met contact en een gesprek. Het kan leiden tot een betalingsregeling, uitstel van betaling maar ook het inzetten van onze samenwerkingspartners als gemeente, schuldhulpverleners, zorg en welzijn. En ik heb het al in mijn vorige blog geschreven. Op basis van de samenwerkingsafspraken heeft De Key haar huren al met een half miljoen euro verlaagd voor huurders met een laag inkomen en een te hoge huur.
Deze aanpak leidt bij De Key, maar ook bij de andere corporaties, tot steeds minder huurachterstanden of huisuitzettingen. Dat gebeurt dus allemaal dankzij maatwerk. En kost maar een fractie van de € 120 miljoen bij het één keer niet verhogen van de huur.
Het dilemma van De Key
Moeten we eigenlijk wel afzien van één huurverhoging. Daar profiteert de helft van de huurders van. Maar de andere helft ziet er niet of nauwelijks wat van in de portemonnee omdat bij een lagere huur ook de huurtoeslag daalt. Daar wordt dus vooral de rijksoverheid beter van.
Als – in combinatie met maatwerk – de huurverhoging wel doorgaat, blijft er € 120 miljoen beschikbaar voor onderhoud. Of voor betaalbare woningverbetering en verduurzaming.
De Key kiest voor het laatste. Dus wel een huurverhoging omdat onze huurders ook recht hebben op een goed onderhouden woning. En we de energielasten voor huurders willen beteugelen.
Samen met onze huurders
Maar tegelijkertijd staan we natuurlijk naast onze (actievoerende) huurders om samen de verhuurderheffing te bestrijden. Als dat lukt, komt er ook ruimte voor lagere of geen huurverhogingen. Ik hoop dat dit moment snel aanbreekt.
* verantwoording berekening
Huurders bij De Key wonen gemiddeld 25 jaar in hun woning (gemiddelde contractduur van 30 jaar bij huurders met contract voor onbepaalde tijd; gemiddeld contractduur van 2 jaar bij huurders met een campuscontract of jongerencontract).
Het eenmalig achterwege laten van de huurverhoging bij sociale huurwoningen, scheelt De Key ca. € 6 miljoen aan inkomsten per contractjaar. Voorzichtigheidshalve is in de berekening niet uitgegaan van een gemiddelde contractduur van 25 jaar maar van 20 jaar. Dat betekent voor De Key 20 x € 6 miljoen = € 120 miljoen. Een dergelijke rekenmethode zou voor het corporatiebezit in Amsterdam neerkomen op bijna 1 miljard euro.