Nog nooit in de historie investeerden corporaties zo veel. Corporaties bouwden als gekken, hele wijken ondergingen metamorfosen. Niet met subsidies, maar met geleend geld.
Geld lenen kost ook geld. Dat hoeft niet erg te zijn als geleend geld fungeert als een positieve hefboom op het rendement op het eigen vermogen van de corporatie. Daarvoor moeten corporaties een rendement maken dat hoger is dan de rente op geleend geld. En dat willen de meeste corporaties liever niet omdat ze dan de huren moeten verhogen. 1% extra rendement kost de huurder als snel € 100,- per maand. Als je die hogere huur niet vraagt, werkt geleend geld al snel als een negatieve hefboom. Dan wordt het eigen vermogen door het geleende geld opgegeten. Corporaties die dit mechanisme willen voorkomen, hebben een alternatief. Ze kunnen kiezen voor het aflossen van hun leningen.
Minder lenen geeft niet alleen financiële ruimte voor lagere huren. Er is een enorm controlesysteem opgebouwd om de risico’s van geleend geld te beheersen. Zonder geleend geld dus minder personeel bij corporaties en toezichthouders. Dat maakt het verhuren weer iets goedkoper.
Maar schuldenvrij zijn, heeft ook nadelen. Gedurende de afbouw van leningen kan minder worden gebouwd. Lagere huurprijzen betekenen dus tegelijkertijd minder corporatiewoningen. Tenzij de overheid corporaties daarvoor weer gaat betalen. Zolang dat niet gebeurt, staat elke corporatiebestuurder voor de keuze wat het belangrijkste is. Ik streef het liefst naar de schuldenvrije corporatie. Daarmee wordt wonen betaalbaarder en loopt de corporatie minder risico dat haar eigen vermogen verdampt. Daarmee kunnen corporaties van betekenis blijven voor vele generaties woningzoekenden. Dat vind ik een opwekkende gedachte.